疫情之下，房企赴港上市又添一员。

        6月3日晚间，港交所正式披露了祥生控股集团有限公司(下简称“祥生地产”)的上市招股书。由此，这家浙系千亿房企的面纱也逐渐向业内揭晓。

        在过去三年中，祥生依靠信托、银行及私募等融资渠道，实现了企业规模的快速扩张，但融资成本高、盈利能力不强等问题也暴露在大众视线之中。从港交所的规则来看，祥生地产成功敲钟是大概率的时间。只是，在市场资金有限的情况下，祥生又能否实现自己的预期目标呢?

祥生港交所递表

        在TOP30中，祥生地产是唯一未实现上市的房企。如今，从浙江“大山里”走出来的黑马房企，终于踏上了上市征程。

        事实上，自2019年10月，祥生邀请“资本能手”谈铭恒加盟后，关于公司上市的报道便不绝于耳。在过往工作中，谈曾先后经历了景瑞控股(HK.01862)和正荣地产(HK.06158)两家公司的上市。在招股书中，谈铭恒以首席财务官的身份亮相，这也侧面验证了媒体的猜测并非空穴来风。

        知名地产分析师严跃进表示，从实际情况来看，祥生近几年持续拿地，战略意图十分强烈。祥生主动递表，有助于打通企业融资渠道、提升品牌影响力，体现了中型房企继续做大规模的导向。

        在过往四年时间里，祥生地产销售额实现了百亿到千亿的突破，一跃成为了行业黑马。得益于此，祥生的营业收入也实现了大幅增长。据招股书显示，2017年至2019年，祥生地产的收入分别为：62.93亿元、142.15亿元、355.2亿元，复合增长率为137.6%，成为招股书中的一大亮点。

        不过，由于土储不足等因素，祥生在2019年并未完成1300亿元的销售目标。截至2020年3月31日，祥生拥有195个处于不同开发阶段的物业项目，项目应占总建筑面积为约2304.5万平，低于远洋集团(HK.03377)、中国奥园(HK.03883)等同规模房企。截至2019年末，奥园、远洋拥有土地储备总建筑面积分别为：4503万平方米、3724.3万平。

        进入2020年，为扩充土地储备，祥生在杭州、宁波等地大手笔拿地。据中指院数据显示，2020年前5月，祥生地产拿地款128亿元，而其在去年一整年拿地上才花了170亿元。

        显然，通过上市获取扩张资金，是祥生保障现金流、继续冲刺规模的必然选择。对此，祥生也在招股书里坦承，募资所得款将用于物业项目开发、偿还项目信托贷款等。

盈利、负债等指标有待改善

        从招股书来看，为了能够成功上市，祥生可谓是做了充足的准备。除了依靠靓丽的营收业绩吸引投资者外，祥生在降低财务杠杆、提升盈利水平方面也做了不少工作。

        早在2018年，祥生就着手展开财务结构的优化，通过加强流动性管理、降低负债率，来打造企业的安全边界。处在规模扩张期的祥生，还在2019年有意降低了拿地金额。

        得益于公司的各种举措，公司各项财务指标得到不同程度的改善。2017年至2019年，公司的净资产负债比率为1380%、740%及360%，流动比率分别为1.2倍、1.1倍及1.2倍，利息保障倍数则由2018年的0.3增长至1.4。

        不过，由于在规模扩张中过于依赖信托，较高的利息也侵蚀了祥生地产的净利润。截至2019年末，公司未偿还信托融资总额占借款总额63.1%，同期，祥生仅银行及其他借款利息支出一项，就达到了32.23亿元。

        过去三年中，祥生地产虽然实现了扭亏为盈，并于2019年实现32.09亿元的净利润，创下历史新高。然而，与同规模的中梁(HK.02772)、奥园相比，仍然存在着不小的差距，后两家房企在2019年的净利润分别为：62.56亿元、52.2亿元。

        在上海中原地产首席分析师卢文曦看来，“上市之后，房企融资渠道得到拓宽，企业透明度会得到明显的改善，助于企业评级的提升。有助于企业降低融资成本、提升利润空间。”

        中国企业资本联盟副理事长柏文喜也表示，上市融资除了可以迅速增加公司的可用现金、改善公司的财务状况和提升公司的流动性之外，赋予了公司更加丰富的融资手段和工具，另外也可以让公司治理更加规范透明，这些都有助于提升公司价值，有利于公司的可持续发展。

        不过，一位不愿具名的业内人士也指出，如今是否是房企上市的好时机，似乎有待商榷。国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲就指出，“在香港，房地产公司上市不受欢迎已有十年之久”。

        受疫情影响，房企在2020年掀起了一轮赴港上市热潮。在市场资金有限的情况下，祥生如何吸引足够数量的投资者，以预期的价格募集到所需资金，考验着集团管理层。届时，站到新起点的祥生地产，在后疫情时代，又有着怎样的表现?

《电鳗快报》