今年以来，恒生指数表现不佳，年初至今的仅有5.08%的涨幅。但是，有一个版块却逆市大涨：内资中小市值房企。 

从港股涨幅排名前十名的房企中不难看出，其年初总市值均小于200亿，即便在大幅上涨之后，总市值也均未超过300亿，这也是一个非常值得研究的现象。

而在榜单中排名第二的宝龙地产或许是可以当做样本来研究，此前不久，宝龙地产也刚刚将宝龙商业管理分拆上市。

那么，在新一轮的地产周期里，房企前30强会不会面临重新洗牌呢？

 营收净利润增长逾3成 

8月下旬，宝龙地产（1238.HK）发布了2019年中期业绩报告。

截止2019年6月末，宝龙地产实现营业收入122.51亿元，较2018年同期增长约32%，主要由于各项业务收入均增长所致。实现归母净利润18.03亿元，较上年同期增长35.6%。总体来看，宝龙地产的业绩整体成增长趋势。

虽然增长较快，但与其他港股上市房企相比，上半年宝龙地产的归母净利润总额排名并不靠前。 

 物业销售占比超八成，集中在长三角 

中报显示，宝龙地产的收入主要包括物业销售收入、投资物业租金收入、物业管理服务及其他物业开发相关业务收入。其中以物业销售为主，截止2019年6月末，该业务贡献超8成营收。

报告期内，公司实现物业收入104.98亿元，较上年同期增长32.6%，增长主要是由于整体交付建筑面积及平均单价较去年同期增加所致。以下为宝龙地产上半年物业销售收入分布情况：

数据显示，公司的物业销售主要集中在长三角，截止6月末，长三角地区实现销售收入79.11亿元，建筑面积销售达56.37万平方米。其中商业物业每平米平均售价为1.13万，住宅物业每平米平均售价为1.53万元。

截止2019年6月底，公司投资物业租金收入约为6.35亿元，较上年同期增长36.6%。物业管理服务收入为7.56亿元，较同期增很脏27.1%。以上两项收入增加与公司持有物业及管理的商业及住宅物业面积不断增加有关。另一方面，公司在中报里称：“加盟的商家符合当地市场的消费需求，市场渗透率提高”，也是业绩提升的因素之一。

而其他物业开发相关业务主要是酒店运营收入、建筑及装饰服务等，截止6月末，该业务实现收入3.62亿元，较同期增长17.2%。

由于各项业务的增长，截止2019年6月末，宝龙地产毛利约47.53亿元，较上年同期增长35.6%，毛利率为38.8%，同比增长1个百分点。

与其他已公布毛利率的港股上市房企相比，宝龙地产的毛利率水平排名较前。 

 土地储备约2440万方，全年销售目标提至550亿元 

财报显示，宝龙的土地储备策略为：“确保足以支持本集团未来约三至五年的用地发展，继续坚持推进以上海为中心，深耕长三角战略”。

截止2019年6月末，宝龙地产拥有土地储备建筑面积约为2440万平米，较上年同期增长月36%，其中超过7成分布在长三角地区。目前，公司正在开发建设中的物业约1580万平方米，将用于发展大型商住物业；持作未来发展物业的约860万平方米。

截止2019年7月末，宝龙地产已完成2019年全年合约销售目标500亿约70.1%的进度。根据公司公布的月度经营数据来看，截止7月末，公司合约销售额为350.6亿元，合约销售面积为213.92万平方米。

宝龙地产在财报中表示：“于2018年及2019年上半年公司以合理成本所取得的土地储备于现时房地产环境中会收到良好效果，并有信心将2019年全年合约销售目标提升至550亿元”。

 净负债率下降10.2%，资产负债率处行业较低水平 

财报显示，近几年宝龙地产的总资产持续增长，同时资产负债率也呈增长趋势。

截止2019年6月末，公司总资产达1421.58亿元，较上年同期增加287.33亿元，增幅为25.33%。资产负债率较同期增加2.95个百分点至76.09%，但与其他在港股上市的房地产公司相比，公司的资产负债率水平较低。

截止6月末，资产负债率排名前十五的港股上市房地产企业： 

此外，财报显示，截止2019年6月末，宝龙地产净负债率约为91.4%，较上年末的101.6%相比，下降了10.2个百分点。

 有息负债近500亿，融资成本上升 

截止2019年，宝龙地产的总借贷（即有息负债）为495.94亿元，较上年末增加22.36亿元，增幅4.72%。

财报显示，宝龙地产所需的长期资金及运营资金主要来自于核心业务运营产生的收入、银行借款及发行债券所筹集到的现金所得款款。截止2019年6月末，公司一年内到期的有息负债为125.41亿元，一年后到期的有息负债为370.53亿元。宝龙地产有息负债结构如下： 

财报显示，2019年除银行借款以外，宝龙地产还进行了多次再融资。 

由于有息负债的增长，截止2019年6月末，宝龙地产的总利息开支约16.9亿元，较上年同期增长35.4%。实际利率由2018年同期的5.95%上升至2019年6月末的6.24%。

此外，财报显示，宝龙地产董事会决定派发中期股息：公司将派发中期股息每普通股港币9分，较同期上升32.4%。

上半年，宝龙地产较为靓丽的业绩表现，以及中小房企市值的飙升，是否也预示着房企将面临一轮新的洗牌？（JW）

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《电鳗快报》