WeWork要上市了!“好消息”是没人看得懂它的商业模式

2019-08-16 08:51 | 来源:阿尔法工场 | 作者:陈方勇视点 | [券商] 字号变大| 字号变小


本文由陈方勇视点授权转载。导语:WeWork代表的联合办公究竟是什么商业模式?到底是不是二房东?真的可以形成投资生态圈吗?它算高科技公司吗?刚刚传出估值从470亿美元腰斩到231亿美元的消息后,8月14日晚,WeWork...

本文由陈方勇视点授权转载。


导语:WeWork代表的联合办公究竟是什么商业模式?到底是不是二房东?真的可以形成投资生态圈吗?它算高科技公司吗?


刚刚传出估值从470亿美元腰斩到231亿美元的消息后,8月14日晚,WeWork公开了招股书。真实运营数据公之于众,这下不用猜,就可以知道这家共享办公的鼻祖到底是何成色。

 

招股书显示:截至2019年6月底,WeWork拥有52.7万名会员,在全球29个国家的111个城市拥有528个分支机构。其中,52.7万名会员来自于多个行业,其中38%来自全球财富500强企业。


可以对标的一个企业是曾经的英国雷格斯(Regus),如今改名为IWG,当前大约拥有3000个办公空间,在全球范围内拥有250万客户,重新上市后,当前的市值大约为30亿美元。



 (信息来源:投中网,点击看大图)


一直会有人问WeWork到底赚不赚钱,原来我的回答是:美国本土那些拿的早的空间应该赚钱,中国的显然不赚钱。


没想到报表出来还是颠覆了我的想象!


我们看到报表显示:2016年,2017年和2018年的营业收入分别为4.36亿美元、8.86亿美元和18.21亿美元,净利为-4.30亿美元、-9.33亿美元和-19.27亿美元,2019年上半年营业收入为15.35亿美元,净利润-9.04亿美元。


也就是说,仅仅最近三年半的时间,WeWork的净亏损就达41.94亿美元,生生亏掉了一个多IWG!



  (信息来源:投中网,点击看大图


那么就奇怪了,明明干的事情相似,怎么连年亏损的WeWork就要比已经实现赢利的IWG值钱(就算按腰斩后的估值231亿美元计算,也是IWG市值的接近8倍)?


我看到了一个把我下巴快惊掉的估值逻辑:截至2019年6月30日,若将每个会员的平均收入,应用于WeWork现有111个城市的1.49亿人的潜在会员人数时,WeWork的市场空间为9450亿美元。


若以全球280个目标城市,2.55亿潜在会员总人数的口径来估算,WeWork的市场空间为1.6万亿美元。来自世邦魏理仕集团和库什曼和韦克菲尔德的数据显示,每位员工每年的入住成本加权平均约为11,700美元。


通过将平均员工入住成本应用于WeWork现有111个城市的1.49亿人口的潜在成员,估计总机会为1.7万亿美元。若以全球280个目标城市,2.55亿潜在会员总人数的口径来估算,WeWork的市场空间将达到3万亿美元。


但我不知道,从52.7万名会员到2.55亿潜在会员之间巨大的数字鸿沟,他们计划怎么去填补?要再拿多少平方米的空间?还是只要所到城市的人就都会成为他们的会员?


 

应该承认,WeWork还是很有创造性的,他们创造发明了一种新的财务指标叫CommunityAdjusted EBITDA(“社区调整后EBITDA”)。


这个指标不仅剔除特别运营支出,还剔除了基本的运营费用(如市场营销Marketing、管理费用G&A和开发与设计费用Development & Design),他们的理由是一旦进入成熟期这些费用就不再发生。


可惜真实情况非常打脸,WeWork的巨额亏损不仅来源于拿房成本的不断上升(很多其实就是争夺优质房源造成的),而且他们的获客渠道严重依赖高额渠道费和客户补贴(比如免租期)。


这样导致新增的客户价值不仅接近于0,而且基本没有什么忠诚度可言(有不少客户甚至开始“蹭免租”,哪里新开一家就蹭到哪里)。


请问,这样增长的客户和收入有何价值?


(点击看大图)


现在需要回到最初的那个问题:WeWork代表的联合办公究竟是什么商业模式?到底是不是二房东?是资产管理公司吗?社群有价值吗?可以做投资孵化吗?真的可以形成投资生态圈吗?它算高科技公司吗?


当很多人迷惑时,他们会把目光投向软银的孙正义,WeWork所有120亿美元的融资中至少有106.5亿美元来自软银,这个曾经因为押对阿里巴巴而一鸣惊人的神人,这次还会是“众人皆醉我独醒”吗?


  (信息来源:地新引力,点击看大图


我们可以看看WeWork为了对得起金主爸爸的期望都干了什么事。


为了证明自己是一家科技公司,WeWork不仅开发了线上社区,开展丰富的社群活动,声称借助大数据选址,利用BIM(建筑信息模型)提供技术输出,而且还做了初创企业加速器 WeWork Lab,还收购了超过13家的企业(主要是第三方服务公司)来建立生态系统,期望以后的收入结构中更多的是企业服务收入。


结果如何?


大企业占比越来越大,线上社区活跃度越来越低,线下社群活动产生了大 量文化冲突,大数据技术并没有比传统企业更高明,投资正在变的更像个地产投资基金,企业服务收入至今大概也就在 5% 左右的收入占比!


就在这个上市准备期,还被曝出创始人提前套现和拿自己的房产租给 WeWork 的消息, 不免会让人猜想这是不是又是一个“轻重套现”的游戏,用“轻”来上市套现,而真实意图不过还是房地产投资,只是在上市主体之外!



 (信息来源:挣扎空间,点击看大图)





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