浦东“四朵金花”之一的陆家嘴（600663.SH）日前发布了半年报业绩。公司实现营业收入81.89亿元，较上年同期增长23.87%；实现归母净利润20.47亿元，较上年同期增长11.34%。净利润连续多年保持增长。

在不少上市房企面临去杠杆压力的当下，坐拥优质物业资源和融资成本优势的陆家嘴，无论是营收还是资产负债规模都保持扩张趋势。

公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，除了在浦东陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量经营性物业，目前公司已将业务扩展至上海前滩国际商务区、天津以及苏州。2005年-2019年上半年，公司持有的经营性物业已由15万平方米增长至264万平方米。

 房地产销售为核心收入来源

财报显示，2019年上半年，公司仍以商业地产为核心。以产品类型来划分，主要是住宅类房地产的销售、商业房地产的租赁及转让。另一方面，公司以陆家嘴信托、爱建证券、陆家嘴国泰人寿三家持牌金融机构，来发展公司的金融服务业务。

以下为2019年半年报中披露的各个业务营收情况： 

截至2019年6月30日，陆家嘴房地产销售收入为48.75亿，较上年同期增加27.49%，占2019年上半年总收入的59.95%。

陆家嘴的房地产销售主要由是住宅物业和办公物业销售两部分组成。2019年上半年各类房产销售收入及现金流合计13.93亿元。其中，住宅物业实现销售收入10.98亿元，办公物业实现现金流入2.95亿元。

从上年半年的销售面积来看，其贡献主要来自于前滩东方逸品（前滩34号地块住宅）、天津海上花苑东标段及其他存量房、存量车位的销售。公司累计住宅物业合同销售面积1.17万平方米，合同金额为6.16亿元，在售项目整体去化率为61%。

办公物业则主要来自东方汇及浦东金融广场2号办公楼项目的现金收款，并于报告期内完成了浦东金融广场2号办公楼销售结算及交付。

中报显示，截至2019年6月底，陆家嘴达竣工项目3个，新开工项目2个，续建项目8个以及9个前期准备项目。其中，3个竣工项目总建筑面积15.88万平方米，为前滩34号地块、陆悦坊（花木04-15地块）、苏州大地块环境景观。

 物业租赁：成熟物业总建筑面积增长26% 

除房地产销售，陆家嘴另一项较大的业务则是物业租赁。

截至2019年6月末，公司持有物业总建筑达263.53万平方米，较上年同期增长1.3%。而运营一年以上的成熟物业总建筑面积达220.74万平方米，较2018年同期的175.13万平方米增长达26.04%。

以下为半年报中陆家嘴目前持有可供出租物业：

陆家嘴的办公物业主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。截至2019年6月30 日，公司持有的甲级写字楼总建筑面积为163.3万平方米，同比上年增长2.82%。而成熟的甲级物业总建筑面积为155.93万平方米，较上年同期增长了35.76%。研发楼建筑面积基本与上年持平。

中报显示，2019年上半年度租赁现金流入15.98亿元，比2018年上半年增长0.77亿元，同比增幅5%。从平均租金来看，上海地区的甲级写字楼每天每平米为8.57元，较上年同期增加0.25元，但期末出租率却较上年同期下降5%至89%。

 资产处置贡献部分净利润 

从近几年的业绩来看，陆家嘴的营收与归母净利润均在不断增长。截至2019年6月末，实现营业收入81.89亿元，较上年同期增长23.87%；实现归母净利润20.47亿元，较上年同期增长11.34%。

中报显示，2019年1月10日，陆家嘴根据此前与支付宝（中国）网络技术有限公司签署的《预售合同》，将浦东金融广场2号办公楼转让给支付宝公司。在本报告期内，公司完成了该办公楼销售结算及交付。本次交易金额为22.69亿元，预计实现归属于母公司净利润约人民币5.8亿元。如果扣除以上净利润，今年上半年公司的归母净利润或将录得同比下滑。

 有息负债较年初增长近60亿 

中报显示，陆家嘴的有息负债主要由五部分组成：短期贷款、长期贷款、中期票据、应付债券以及并表其他有息负债。截至2019年6月30日，有息负债余额为354.93亿元，占2019年上半年公司总资产的42.2%，较上年末295.78亿增加20%。

其中，短期贷款（含一年内到期的长期贷款及中期票据）为127.93亿元；长期贷款为102.24亿元；中期票据为40亿元；应付债券（公司债）50亿元；其他有息负债为34.76亿元，全部为华宝信托-安心投资20号集合资金信托计划。

以下为陆家嘴持有的未到期债券： 

此外，5月23日公告显示，陆家嘴到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》决定接受公司超短期融资券注册，上述通知书中明确：本次超短期融资券注册金额为70亿元，注册额度自通知书落款之日起2年内有效。

7月份，陆家嘴发行了10亿元，期限为0.74年的超短期融资债券，票面利率为3.2%。但相较此前2016年7月发行的相同期限超短期融资债券来说，其利率小幅上升了0.45%。（JW）

本文作者：面包财经

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