奥山控股：砸钱大造南方冰雪IP，能否铺平赴港上市路？

　　近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于以2022年北京冬奥会为契机大力发展冰雪运动的意见》。《意见》的出台将加速推动冰雪运动的发展。事实上，借冬奥的东风，不少房企已争相涌入冰雪行业，在北京、张家口以及东北三省等地区，打造不同规模和特色的冰雪旅游度假产品。这些企业尝试将“冷冰雪”变为“热经济”，受到社会各界的关注。

　　在这一波敢于“吃螃蟹”的房企之中，有一家正在赴港上市的路上，名叫奥山控股。虽然奥山控股在地产圈名不见经传，但其特色鲜明——利用人造冰雪，在南方较温暖地区，打造冰雪特色游乐园、酒店、旅游小镇及商品，使南方人能体验到冬季冰雪皑皑的奇妙乐趣。但问题在于，奥山控股发展冰雪产业，有没有发展前景？能否在南方使“冷冰雪”变为“热经济”？

　　独辟南方冰雪小镇，赴港IPO 

　　公开资料显示，奥山控股总部位于湖北武汉，自2003年涉足房地产开发行业以来，已经营了15年。代表产品有武汉奥山世纪城、光谷创意街区和奥山国际冰雪运动旅游小镇。

　　奥山控股的主营业务，包括住宅及商业物业开发、冰雪运动和娱乐项目的物业开发。其中，商业物业通常配套或邻近住宅物业（包括零售店铺、娱乐设施及其他商业物业）。

　　奥山控股是中国第一批涉足冰雪运动的企业之一。奥山控股表示，冰雪运动和娱乐的物业开发，让其与其他商业物业开发商区分开来。利用人造冰雪，奥山控股致力于提供冰雪特色游乐园、酒店、旅游小镇及商品，从而令来自南方较温暖地区的人们，能够体验到终年冰雪覆盖的冬季乐趣。

　　同策研究院首席分析师张宏伟指出，在北方可能见怪不怪，但南方地区的冰雪较为稀缺，做室内冰雪游乐项目，是一个较好的主题。易居研究院智库中心研究总监严跃进亦表示，类似企业规模不大，但其成长性还不错，同时其产品线也具有特色，尤其在南方市场发展冰雪产业，有较为独特的产业发展优势。

　　值得注意的是，2018年11月22日，奥山控股向港交所主板提交上市申请资料，每股股份0.01港元，农银国际为其独家保荐人。

　　奥山控股表示，如上市申请获批，其筹资所得款项拟用作以下用途：开发物业项目（奥山国际冰雪运动旅游小镇、光谷奥山府的住宅及商业物业）的建造成本；偿还若干现有计息银行及其他借款（均为用于项目开发的贷款），余下用作一般营运资金。

　　“奥山控股要上市，多少和湖北等地区楼市崛起有关，这为其带来了较好的收益。目前来看，上市的机会依然较多，积极上市也有利于房企品牌的打造。”严跃进点评称。

　　财务数据不乐观，亏损9580万、净负债率高企

　　招股书显示，奥山控股一直将重心放在湖北省，并有选择性地扩张至浙江等其他地区。截至2018年9月30日，奥山控股在湖北、安徽、四川和重庆等地拥有23个项目，拥有总建筑面积300万平方米的土地储备，包括可供销售或持作投资的建筑面积20万平方米的未售出竣工物业，总规划建筑面积约150万平方米的开发中物业，还有总规划建筑面积130万平方米未来开发物业。

　　此外，奥山控股已与武汉当地政府签订若干框架协议，据此，计划开发冰雪运动及娱乐物业。奥山控股预计，土地储备将足够应付未来两至三年的开发。

　　然而，其招股书中的多项财务数据并不乐观。在过去的2015年、2016年、2017年三个年度和2018上半年，奥山控股的收入分别为18.53亿元、13.12亿元、15.52亿元和2.65亿元；毛利分别为4.39亿元、3.55亿元、6.63亿元和4843.7万元；纯利分别为7060万元、4600万元、1.95亿元、-9580万元；流动比率倍数分别为1.1、1.0、1.6、1.5；净负债比率分别为804.0%、316.5%、568.9%及288.6%。

　　现金流方面，截至2018年上半年，奥山控股现金及现金等价物价值2.81亿元，比2017年末的11.49亿元减少了8.68亿元，资金压力显现出来。

　　招股书还显示，2015年、2016年及2017年三个年度以及截至2018年6月30日止六个月，奥山控股未偿还银行及其他借款分别为30.86亿元、25.33亿元、53.38亿元及49.13亿元。相同日期，奥山控股未偿还银行及其他借贷加权平均实际利率分别为10.4%、9.9%、9.9%、9.3%。

　　在当前环境下，谋求上市降低财务杠杆，降低经营风险的需求，对奥山控股而言，较为重要。奥山控股在其招股书内表示，计划继续坚持审慎的财务政策，继续有效利用营运资金，并确保在寻求土地收购机遇之前，维持充足的现金流水平。此外，力图缩短项目开发周期以提供周转率，从而提供营运效率。另外，审核资本负债比率，并严密监控负债水平。

　　对此，严跃进指出，企业负债高，多半是因为上市前需要满足规模指标，所以某种程度上此类企业会强化融资规模，进而收购项目或购地。不过，负债数据过大，往往也会使上市过程中面临很多压力。

　　协纵策略管理集团创始人黄立冲则指出，企业过去的净负债率高，就需要看重组以后的情况，只要重组后净负债率降下来，就可以上市。但目前房企面临的问题在于，股票出售较为困难，“海外投资人对地产公司的风险较为担心，风险溢价高，投资人普遍认为成长难以有持续性。” 

　　“冷冰雪”变“热经济”存在不确定因素

　　中国冰雪运动及娱乐行业正处于开发初期，并拥有巨大的增长潜力。但冰雪产业能否助力房企发展，同样也存在着不确定因素。

　　据悉，2013年，奥山控股在武汉开设了第一家真冰场，占地面积约为3000平方米，是武汉首批室内真冰场之一。此外，奥山控股还有两个正处于开发阶段的冰雪特色物业：奥山国际冰雪运动旅游小镇、武汉光谷冰雪综合体。

　　其中，奥山国际冰雪运动旅游小镇占地面积约29.24万平方米，规划建筑面积约66.95万平方米，计划于2019年9月启动项目运营。据悉，奥山控股将在该旅游小镇建造一座世界级真冰场、一座室内滑雪场、一家五星级酒店、一家精品酒店、购物街区、一座冰雪特色游乐园及住宅小区。

　　而武汉光谷冰雪综合体，则占地面积为9.65万平方米，规划总建筑面积约11.58万平方米，计划于2020年12月启动项目运营，奥山控股将其开发成城市旅游胜地。不仅如此，奥山控股还计划在重庆、四川及浙江开发冰雪运动及娱乐物业。

　　据悉，自2015年至2017年，奥山控股冰雪运动及娱乐业务的收入从零增至868.4万元。截至2018年上半年，奥山控股来自冰雪运动及娱乐业务的收益为148.1万元。

　　尽管冰雪运动及娱乐业务仅贡献了小部分收入，但奥山控股仍认为，其发挥了重要作用，帮助奥山控股增加了从地方政府竞拍土地储备时的竞争力。

　　奥山控股在招股书内表示，开发冰雪运动及娱乐项目以满足客户的不同需求，无论其是否寻求训练或休闲，其提供的综合产品使收入来源连同冰雪运动及娱乐行业的产业价值链多样化。

　　值得注意的是，冰雪运动上升空间较大的同时，也存在着不确定因素。严跃进指出，对此类冰雪项目来说，要注意客群的来源。如果客群较单一，且业态更新不到位，容易造成项目潜在消费需求不多的风险。同时，北方冰雪世界更显生态，要警惕部分客流流入北方市场，进而造成南方此类项目经营上的压力。

　　严跃进同时还指出，此类项目依赖可持续的融资，若企业规模做不大，那融资方面也会有相关压力。

　　奥山控股在其招股书风险因素章节内亦表示，奥山控股的一些物业策略尚处于发展初期。在执行物业策略和实现预期经济效益方面存在不确定性。可能会受到无法控制的因素妨碍，比如，来自行业其他参与者的竞争压力、缺乏合格和有经营的人员、恶劣天气状况、难以取得所需许可证、执照和证书、施工厌恶和物流难题等。

　　此外，冰雪运动及娱乐物业的建设需要大量的资本投资，奥山控股期望通过销售物业、按揭融资及商业经营活动产生的现金流量为实施这一业务扩张自筹资金，若无法实施这项业务策略，将对公司的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利的影响。

《电鳗快报》