导读

      香港财政司司长陈茂波在1月6日发布的网志上坦言：“过去一段时间，由于按揭比例较紧，导致一些市民即使有能力供款，却因首期不足而未能置业安居的情况。在不致令楼市’火上加油’、不影响银行体系风险的前提下，研究为有能力供款但首期不足的上车客，寻求解决方案，并非不可考虑。而且，这样做还可以让买家有更多在二手市场选购单位的机会。”

　　自2018年8月以来，香港楼市开始转势，量价齐跌。

　　香港差饷物业估价署的指数显示，2018年11月私人住宅售价指数为366.3点，环比下跌3.5%，创下自2008年11月以来的十年最大单月跌幅，同时该指数已连续四个月下跌，累计跌幅达到7.2%。香港楼市在2018年7月见顶，涨幅一度高达11.94%，随后明显转淡，截至2018年11月的楼价涨幅已大幅收窄至3.86%。

　　同时，楼市成交亦进一步萎缩。根据香港土地注册处1月3日公布的数据显示，2018年12月物业注册量跌至3038宗，而成交金额则为430.44亿港元，环比分别下跌23.1%及0.6%，而成交宗数则同比下挫57.56%。

　　一直以来，俗称“银主盘”（法院强制拍卖物业）的数量被视作楼市下行的先行指标。“在1997年亚洲金融危机时期，银主盘的存量一度高达6000个单位。而相比之下，目前市场上的银主盘仍维持在100个左右的低位，预计楼市不会出现崩盘的情况。”某物业拍卖公司人士向21世纪经济报道记者表示。

　　“尽管中美贸易摩擦等外围因素会影响楼市的气氛，但短期来看，决定楼市走向主要是本地经济情况以及就业市场的动态，未来三至六个月，香港经济明显转差及失业率大幅上升的机会较小，因为我们预测今年第一季度楼价可能下调3%-5%，然而在第二季度会有所反弹。”资深测量师（编者注：在香港指对提供与房地产相关的专业服务的专业人员，包括房产估价等）张翘楚在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

　　2018年9月底，香港银行12年来首次启动加息周期。然而，2018年12月美联储加息，香港银行则选择按兵不动。经络按揭转介首席副总裁刘圆圆接受采访时表示：“由于港美息差再度扩阔，套息交易频繁容易使港元汇率再度触及弱方兑换保证，届时香港金管局不得不出手买入港元以保卫汇率，但银行体系结余将进一步缩减。事实上，香港的银行储备由2018年年初的1800亿港元已下降至现时约763亿港元。预计，今年上半年银行体系结余将跌破500亿港元的水平，届时银行将再加息，上调0.125%至0.25%。”

　　然而，她坦言：“本地银行仍然相当积极抢占按揭市场的份额，除了调低按揭息率，现金回赠亦不断加码，相信未来低息环境仍会是大趋势。预计明年香港仍会跟随美国的加息步伐，但由于本地经济状况仍然乐观，今年年内实际按揭利率不会超过3.5％，对供楼人士影响轻微。”

　　或放宽按揭

　　近年来，特区政府先后推出多轮“辣招”来遏制楼市过热。尽管楼市冷风频吹，很多买家受制于按揭比例限制只能“望楼兴叹”，外界不断呼吁政府“减辣”。事实上，香港财政司司长陈茂波近日开始放出口风，暗示特区政府正在考虑放宽按揭政策。

　　他在1月6日发布的网志上坦言：“过去一段时间，由于按揭比例较紧，导致一些市民即使有能力供款，却因首期不足而未能置业安居的情况。在不致令楼市‘火上加油’、不影响银行体系风险的前提下，研究为有能力供款但首期不足的上车客，寻求解决方案，并非不可考虑。而且，这样做还可以让买家有更多在二手市场选购单位的机会。”

　　然而，他强调，特区政府无意放宽“额外印花税”、“双倍印花税”及“买家印花税”，同时会综合考虑楼价下跌的幅度与速度、楼市成交量、未来住宅楼宇的供应量以及整体经济情况与展望等因素，寻求合适的时机。

　　香港中文大学经济学系副教授兼刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量坦言，特区政府过往的按揭政策过于严格，放宽按揭成数并不一定会使楼市升温，“放宽按揭成数可以分阶段进行，先放宽5%，其后按市况而言再放宽5%，恢复到过去最多可借七成按揭的水平”。

　　按照香港现有的按揭政策，售价在1000万港元或以上的物业，买家仅能获得最多50%的按揭，而600万至1000万港元的物业按揭比例则最高可达60%，贷款上限为500万港元，同时买家需要通过加息3%的压力测试，才能从银行获得按揭贷款。因此，市场人士认为，特区政府可能会考虑局部放宽按揭成数至70%，特别是600万港元以下的自住物业，或首次置业人士作优先考虑。

　　中资抢地热潮退去

　　土地拍卖一直是楼市的“风向标”，近年来积极在香港“圈地”的中资开发商，也开始更加谨慎。

　　根据仲量联行的统计数据，2018年11幅公开招标的住宅地中，仅3幅由中资夺得。中资成功投地的比率由2017年的70%大降至2018年的27%。2018年中资机构成功中标的三幅地皮，包括由保利置业投得的油塘住宅地皮，以及高银集团及中国海外发展分别投得的旧启德机场跑道的两幅地皮，其中两幅地皮中标价为市场估值下限。其他住宅地皮大多由本地大型开发商投得。

　　香港地政总署2018年12月27日公布九龙东启德跑道区第三幅住宅地的招标结果，内地开发商中国海外集团以贴近市场下限约80.34亿港元的价格中标，每方呎楼面地价13523港元，与临近地块单价相比在一个月内下挫了12.7%，也创下了该区近19个月以来的价格新低。

　　2018年11月以来，香港地政总署共批出3幅启德跑道区住宅地。中国海外集团参与了前两幅地皮的竞标，但未能中标，相隔一个多月后，终于成功击败新鸿基地产、华懋、新世界财团等多个香港本地老牌开发商，成功胜出。

　　仲量联行研究部资深董事钟楚如表示：“我们预期中资开发商在短期内在港投地仍会倾向细选地皮及抱审慎态度；若政府进一步收紧资金外流的管制，此情况将更会加剧。来自中资开发商的竞争减少的情况下，本地大型开发商将把握机会增加土地储备，预料将继续主导卖地市场。此外，预期住宅楼价于2019年将下跌15%，地价料将跟随。”

　　一直以来，香港市场是内地开发商走向国际市场的“练兵场”。“香港房地产市场高度透明，比较少政府干预，很多内地开发商将香港市场视为海外发展的踏脚石，因此近年来在香港土地市场十分活跃。”高力国际高级分析师邓仲楠向21世纪经济报道记者表示。他透露，目前香港住宅开发的利润率大约为30%，远远高出内地市场约10%的利润水平。

　　长期土地供应难题待破

　　香港特首林郑月娥在2018年10月发表的施政报告中首次提出了“明日大屿愿景”，该计划涵盖中部水域交椅洲和喜灵洲附近共约1700公顷的人工岛、大屿山北岸和屯门沿海地带，跨越未来二三十年，可提供26至40万住屋单位，供70至110万人口居住，其中70%为公营房屋。

　　填海造地一直是香港由渔村发展为国际都会的主要土地供应来源。在1985至2000年期间，香港透过填海创造了超过3000公顷土地，即每年平均约200公顷。但在2001至2015年的15 年期间，以填海所造的土地却下降至约 690 公顷，相等于每年平均40多公顷，这是近年土地供应大幅减少的主要原因。

　　经过5个月的“土地大辩论”后，香港土地供应专责小组于2018年12月31日向特首提交报告，建议政府优先落实8个土地选项，释出约3000公顷土地，选项包括填海、发展棕地及粉岭高球场等。

　　然而，这份报告对于特首的“明日大屿愿景”计划却着墨不多，“政府预计在2019年第一或第二季向立法会寻求拨款，启动前期研究。作为这个跨越二三十年的愿景之一部分，‘明日大屿’建议于中部水域填海约1700 公顷，政府首阶段会先聚焦发展邻近交椅洲约1000公顷的人工岛。”报告指出。

　　相比之下，特首提出的“明日大屿”以及团结香港基金会提出的“强化东大屿都会”计划的填海面积分别达到1700公顷、2200公顷。然而，上述报告着重强调的“发展东大屿都会”人工岛计划，填海面积仅为1000公顷，并称之为“是突破现有各类土地长期短缺困局的主要关键”。

　　土地供应专责小组于2017年9月成立，由香港特区行政长官委任22名非官方成员及8名官方成员组成。据介绍，这份报告是小组经梳理及考虑超过2.9万份问卷、3000个随机抽样的电话调查访问以及接近7万份公众的意见而写成的。

　　香港土地供应专责小组主席黄远辉表示，报告中有列出反对填海的意见，而政府亦不能说社会支持填海就等于主流民意支持政府提出的“明日大屿”愿景填海1700公顷；他表示，不清楚政府最终将如何开展“明日大屿”填海工程，但假如要修改填海规划，应详细向公众交代。

　　报告中的反对意见包括，东大屿都会的填海规模庞大，填海工程（包括使用大量海砂）对环境及海洋生态所造成的破坏会更大；亦有意见认为大型填海计划会加剧海平面上升及气候变化，更担心由于近年如强台风等极端天气越趋频繁，位处中部水域的人工岛将难以抵受可能出现的巨浪。此外，有不少团体及人士质疑大规模填海造地的需要，并关注兴建人工岛及大型基建设施所需的高昂成本和时间，较近岸填海甚至其他选项为多，效益不彰，更难以实时纾缓眼前的“土地荒”。

《电鳗快报》