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　　经历了去年三四线市场的规模增长后，大中型房企已经基本分为两种画风，一是高周转高负债的快速增长；二是在规模增长中并不算快，但能保持较低的负债率和较高的利润水平。

　　从2017年的年报看来，金地属于后者，尽管金地方面称1400亿元的销售额同比增长了40%，但报告期内营业收入却较上年降低32%，为376.63亿元。对此金地的解释是合作项目增加，并表结算面积减少。

　　而在金地七大区域中，有3个区域营收降幅超过60%，从数量上来说降得最多的是华东区域。2016年华东区域成为金地排名第一的区域公司，贡献了149亿元的营收；但2017年华东的营收降为56亿元，相较上一年营收降了93亿元，排名也低了两个名次，排在华南区域和东南区域之后。

　　华东区域的表现与调控政策息息相关。去年金地在上海市场的表现差强人意，销售额仅次于万科和绿地，销售面积达到44.8万平方米。但从市场整体来看，2017年上海商品房市场累计成交金额仅为3766亿元，较去年同期相比减少了48%。

　　金地此前始终坚持重点布局一二线的逻辑，报告期内金地位于华东的24个项目中，10个在上海，7个在南京，另有7个项目分布在无锡、淮安、常州、苏州、扬州和滁州。过去长三角利润最丰厚的城市是上海和南京，也是金地华东重仓的两座城，但在2017年都遭遇了史上最严厉的调控。

　　“过去几年我们做的是上海和南京的深耕，去年在上海销售额排到前三，南京排到前五。去年在上海有四五张预售证没有拿出来，否则我们的销售额可以更高。”金地华东内部人士对界面新闻记者说。

　　今年以来，上海基本无宅地供应。这种情况下，坚持一二线布局逻辑的金地也将开始转向。

　　“今年我们的重点是合肥、徐州、无锡，还会进入南通，在太仓也已经有项目了。”上述内部人士称。

　　其实早在2015年，金地华东区域就称想进入合肥和徐州，但目标始终未达成。从2002年初入上海以来，虽然几经浮沉与瓶颈期，但上海市场一直对金地贡献颇大，在2008年时甚至占据了金地整体销售额的半壁江山，这也导致了金地在华东的布局一直存在侧重上海的“一二线惯性”，对三四线市场的扎实程度以及回报率存疑。

　　而现在，不同于别的房企想要“农村包围城市”的布局逻辑，金地华东想要“从一二线进入三四线”。

　　“我们先在上海、南京深耕，站稳了、保持住，再出去到周边的小城市，非常容易；而如果先投入小城市，然后再想回上海市场，这就比较难了。”金地华东内部人士称。

　　如今已不是进入三四线的最好时机，这个市场已经被深耕三四线的房企迅速蚕食，部分城市地价抬升，而2017年的一波三四线红利，很可能已经见底。金地华东在这一点上将保持谨慎，只会选择几个长期看好的二三四线城市进入，要求是经济和人口规模都呈现上涨趋势。

　　去年，金地华东新进入了徐州、滁州、镇江；今年3月，金地首次进入合肥，以总价21.8亿元拿下长丰商住用地，溢价率77.16%；此外3月份还以10.88亿元拿下徐州2018-1号三环路地块，总出让面积达16.3万平方米。

　　上述内部人士表示，在目前的市场环境下，金地其实并不会特别追求规模增长，集团也不考核销售额，而是把各个区域当做独立的上市公司，考核各个区的ROE水平。在做区域深耕方面，华东区域更看重的是人均效能，“以销售且回款来计算，我们的人均创利水平在业内是数一数二的，这意味着用人更集约，可以用更好的人，这两年我们内部的人员稳定性非常好。”为了提升人均效能和人员稳定性，金地华东还把三四线城市交给一二线城市公司管理，比如把南通、昆山、太仓划入上海公司，把扬州并给南京公司。

　　尽管净负债率一年内大增20%，但报告期内48.22%的净负债率水平，在行业内仍然非常低。上述人士向记者解释了低杠杆的运营逻辑：“杠杆低的好处是可以做波段性投资，而杠杆高的公司则必须是高周转，在高点也必须投。只能说这两种各有好处也各有弊端，如果波段没做好，踏空了也不行。”

　　从过去几年的经验来看，金地华东踏准了上海、南京的一波上涨，但也踏空了一波三四线城市的红利。对于2018年的判断，金地方面称，预计热点城市供需下行局面仍将持续，三四线城市仍将平稳增长。在金地去年的新增土储中，一线城市土储占比已经减少，三四线占比相应上升。不出意外，金地将会加快在三四线城市拿地，但仍然会把上海当做稳定器，留意在上海的机会。

　　在规模扩张中，有房企走“农村包围城市”的道路但收效不大，而金地这种反向的模式能否取得成功，仍有待市场的检验。

《电鳗快报》