海南自贸港全面落地实施，不代表着海南房地产持续上涨。以贸易为主导，加速成为离岸中心的本质，不是推动海南房地产，而是切实推行海南金融与贸易成为当地支柱产业之一。从国际旅游城市到全球贸易，海南加速发展一定程度上会推动当地房地产的发展，但当地政府应该会适度量化控制，不会形成房地产泡沫。

        今年4月，央行等四部门发布了《关于金融支持海南全面深化改革开放的意见》，进一步优化了海南的开放程度。本次意见表示，支持在海南自由贸易港内就业的境外个人开展证券投资在内的各类境内投资，并允许符合条件的非居民按照实际需求原则在海南贸易港内购买房产。

        虽然，本次购房的主体，非居民主要指在海南自由贸易港工作、生活的境外个人或境外机构在海南自由贸易港设立的分支、代表机构，也强调了实需原则，但本次海南自贸港给出如此大力度的政策，无疑是在向境外资本抛出橄榄枝。

        其实，关于第一点，可以理解为，未来海南自贸港内，有可能会有自己的交易所，结合第二点信息来解读，信息量可能要大很多。毕竟，从去年年底开始，在全国各地都在严控房地产市场的行情下，国家为海南买房发声，实属罕见。

绕不开的资产离岸化

        通过海南系列金融建设，人民币的汇兑范围、国际地位将持续上升，境外人员在海南投资将成为大趋势。这两大重点信息，都预示着海南即将进入离岸化时代。

        提及离岸化，就绕不开“资产离岸化“这个话题，而投资房产，一直以来都被誉为自由贸易港最好的投资产品。就像迪拜自贸港，从石油产业转型金融贸易后，仅用三年时间，房产投资就占了整体GDP的20%。纵观中国香港、新加坡等全球著名的自由贸易港，也都是实实在在的寸土寸金。

        当然，外界对于海南这次全力推进自贸港，也不全是一片看好，毕竟海南前些年的特区、国际旅游岛都没有做得很成功，多少让海南这次的大刀阔斧，难逃“炒作“嫌疑。

        但事实上，海南这次对于建设离岸中心的决心是很坚定的。这不仅体现在海南自贸港已针对个人或企业颁布多项税收优惠政策、出台一系列创新审查模式，以及今年6月人大常委通过《中华人民共和国海南自由贸易港法》。

        而且，自2020年以来，海南金融监管局联合国家外汇管理局先后推动出台了《关于打造区域性离岸新型国际贸易中心先导性项目的工作实施方案》、《关于支持海南开展新型离岸国际贸易外汇管理的通知》、《海南省关于支持洋浦保税港区开展新型离岸国际贸易的工作措施》，都预示着海南在逐步成为一个合格的离岸中心，外商进入海南配置房产将带来新一轮的房产热。

        未来，海南很可能会成为中国最开放的地区之一，将会有更多的国际资本涌入，更多的贸易交易，这在一定程度上会促进海南房地产业的发展。

供不应求物以稀为贵

        经历了二年多史上最严楼市的海南，也算是走出了房地产为支柱的尴尬局面，逐步迈向多元化发展，为自贸港的发展挪出了巨大空间。虽然一系列非居民海南购房政策出台，但不一定代表海南的地产价格突飞猛进。

        去年6月，在国务院新闻办公室举行新闻发布会上，介绍《海南自由贸易港建设总体方案》时，相关领导就曾强调，海南将严格控制房地产，不能外面想要多少就建多少，海南土地有限，不做房地产加工厂。这证明，海南地产将成为稀缺资源。

        虽然，在之前地产严控下，房地产投资比重已由2015年的超50%下降至去年不足40%，商品房销售面积也由2017年2292万平方米下降至去年的751万平方米，但是，自海南自由贸易港整体方案发布以来，前所未有的红利政策，让海南自贸港成为众多人逆袭人生的“天梯“，有消息称，一个月落户将近60万，大量人口涌进海南。

        相关数据显示，海南2020年常驻人口接近1000万人，预计2025年将接近1200万人，如果海南的人口流动呈净流入状态，在供不应求的底层逻辑下，海南的房价大概率会涨。

        不过，海南省发改委印发的《海南省产业准入禁止限制目录(2019版)》里面多次集体房地产相关禁令，例如，禁止建设房地产开发经营中的产权式酒店，禁止海岸带一线土地开发、禁止填海开发等等。

        这些都意味着以后不再审批一线海景房，海南的房产将进一步成为稀缺资源，卖一套少一套。所以，海南房产大概率会迎来量跌价涨的时代。

稀缺的海岛资源

        海南是中国唯一的热带岛屿，与夏威夷、巴厘岛同处于北纬18度，是全球公认的黄金度假线。海南还是中国唯一的处在热带区域的省份、唯一的海岸线、唯一的热带雨林。当北方笼罩在雾霾和寒冷中时，海南仍然是暖阳高照、碧海蓝天。

        海南一直有旅居养老圣地的美称，很多人选择去海南买房都是向往着面朝大海，春暖花开的生活。海南也确实不负众望，空气质量优良天数比例高达97.9%，绝对算得上是健康宝岛，优质的生态环境是海南房产备受青睐的主要原因之一。

        曾有一句话形容海南的房子“你可以用钱买最豪华的房子和物业，但你买不来海南的阳光和空气”。 所以，海南的房产，天生自带稀缺海岛资源的光环，而且这种资源是不可替代、不可再生的。这样的房子，已经远超房产价值本身了。

结语

        其实，海南除了天生的稀缺海岛资源，在自贸港建设的红利下，会变得越来越好。海南在2030年将不再销售燃油汽车，海南将允许本地居民岛内免税购买进口生活用品，海南将在全球、全国引进80家最好的学校和50家各类好的医疗机构。所以，会有越来越多的人愿意来海南定居，而海南的房子在政策调控下也许不会大涨，但不久的将来，或成为最有价值的房子。

        参考资料：

        1.《定下来了!非居民可在海南买房，海南将进入“离岸资产化”时代》

        2.《海南两年后一房难求，海南房产成稀缺资源，未来十年将是海南楼市的黄金十年》

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《电鳗快报》