《电鳗快报》文/高伟

        近期， 深圳市特发服务股份有限公司(以下简称特发服务)IPO提交注册，不日将登陆深交所创业板。但经《电鳗快报》调查发现，该公司此次IPO招股书存在很多疑点，尤其是其物业管理面积至今不明不白，另外，签字注册会计师曾被处罚，多家关联方遮遮掩掩未披露。

        虽然《电鳗快报》就相关问题向特发服务发去求证函，但至今仍为收到回复，令这家公司IPO更增加一些悬疑。

        三年遭21次处罚

        《电鳗快报》注意到，特发服务招股书显示，其及子公司、分公司曾多次遭税务、安监等部门处罚以及城市管理和综合执法局处罚，处罚事项共计21项，其中，两项处罚事项为警告处罚，其余处罚事项处罚金额合计为8.34万元。其中，金额较大的为郑州高新技术产业开发区国家税务局罚款3100元、深圳市罗湖区安全生产监督管理局罚款4.80万元。

        其中，2018年7月16日，郑州高新技术产业开发区国家税务局向特发物业郑州分公司下发《税务行政处罚决定书》，认定特发物业郑州分公司2018年1月1日至2018年3月31日企业所得税(应纳税所得额)未按期进行申报，对特发物业郑州分公司处以罚款3100元。违法行为发生的原因为公司郑州分公司被税务机关处以罚款的原因为相关财务工作人员的税务申报工作经验不足，疏忽大意未按时申报，不存在故意违反税收管理规定的情形。

        2019年2月18日，深圳市罗湖区安全生产监督管理局向特力物业下发《行政处罚决定书(单位)》，认定特力物业未在有较大危险因素场所设置明显的安全警示标志，对特力物业处以罚款4.80万元。违法行为发生的原因为特力物业相关工作人员对安全生产意识不强，疏忽大意未能在部分园区化粪池井盖口设置相关安全警示标志，不存在故意违反安全生产规定的情形。

        《电鳗快报》还注意到，第二大股东为南通三建，持股数量为1500.00万股，持股比例为20.00%。创业板审核意见落实函显示，南通三建曾于2018年11月9日被内蒙古扎赉特旗人民法院列为失信被执行人。南通三建因该案件被列为失信被执行人，主要原因为：南通三建经办人员疏忽错大意过付款时间，且未及时与法院和原告方沟通，造成未按期履行生效法律文书确定的给付义务。在被列为失信被执行人后，南通三建根据已生效的调解书履行了380万元的付款义务，于2018年11月从失信被执行人名单中移除。

        多家关联方未披露

        经《电鳗快报》研究发现，其签字注册会计师曾因审计违规被证监会处罚，且董事长等人控制的多家同业关联方也未予披露。另外，公司披露的销售收入与中标情况或有出入，以及物业管理面积全靠神秘的场地维护项目支撑。

        特发服务的审计质量和审计结果或许还需要打个问号。公司此次发行采用的审计机构为天健会计师事务所，经办注册会计师是金顺兴和李鑫，其中金顺兴曾在2019年9月19日被证监会采取行政监管措施。金顺兴被处罚的直接原因是在对*ST罗顿的年度审计中，未保持应有的独立性和未恰当利用专家工作。在注册会计师曾违反审计准则的背景下，特发服务的审计报告是否毫无瑕疵呢?

        另外，特发服务或许还存在许多未披露的关联方。据工商信息显示，特发服务的董事长陈宝杰同时直接控制深圳市兴利达物业管理有限公司、开封富郡物业管理服务有限公司;总经理崔平同时任宜兴市锦桐物业管理有限公司、宜兴市锦腾保洁服务有限公司、宜兴市宜平保安服务有限公司、长垣县龙苑物业管理有限公司、漯河市千助物业管理有限公司等企业的股东或高管;董事施晖同时任上海亭盛物业管理有限公司、上海宝鼎物业管理有限公司、上海万国物业发展公司、上海云湾商业经营管理有限公司、上海湾水房地产经纪有限公司、上海晖藤房地产咨询有限公司等企业的股东或高管。工商信息还显示，这些企业都从事物业管理，而且与特发服务的物业管理项目所在城市高度重合。但特发服务在招股书中却没有披露这些关联企业(不考虑同名同姓可能)，是否涉嫌遗漏重大信息?从业务范围来看，这些关联企业是否与特发服务存在上下游关系或同业竞争?是否替特发服务承担成本费用甚至不当交易?

        特发服务秘而不宣的背后，到底隐藏着什么?

        物业管理面积成谜

        特发服务的主营业务收入构成包括综合物业管理服务、政务服务、增值服务，其中以综合物业管理服务为主，收入比重在80%以上。综合物业管理服务包括园区物业、公共物业、商业物业和住宅物业，其中又以园区物业(包括场地维护和非场地维护)为主。特发服务的综合物业管理服务采用包干制模式，即各期向客户收取固定的服务费，扣除成本后的盈余或亏损由公司自行享有或承担。但是，公司对同一项目各年度收取的服务费还是存在明显差异，例如2017年至2019年对上海华为项目的销售收入分别为2451.28万元、2258.92万元、3579.22万元，对武汉华为项目的销售收入分别为2159.27万元、3609.07万元、4555.86万元，这一点或许与包干制模式存在偏差。对此公司也没有做出合理解释。

        而且，特发服务披露的销售收入与项目中标情况或还不相符。控股股东特发集团2015年12月22日公示，特发服务中标华为坂田基地综合设施项目标段一，包括华为行政总部、华电中心、数据中心、生产中心建筑面积32.1万平方米以及2016年年底投入使用的华电中心B1改建的10万平方米，总建筑面积42.1万平方米，合同为期五年。依据特发服务披露的2017年至2019年非场地维护园区物业平均月度计费单价7.78元/平方米、6.72元/平方米、6.93元/平方米估算，则2017年至2019年坂田华为标段一项目收入分别约3930.46万元、3394.94万元、3501.04万元。而招股书披露的该项目各期收入分别为4754.08万元、5475.46万元、5144.58万元，与中标情况存在明显差异。

        另外，仅从披露的信息来看，场地维护与非场地维护最大的差别在于计费单价。2017年至2019年，非场地维护平均月度计费单价分别为7.78元/平方米、6.72元/平方米、6.93元/平方米，而场地维护平均月度计费单价却仅仅是0.01元/平方米、0.01元/平方米、0.03元/平方米。同时，招股书里的一句话不得不引起注意，即“若该项物业(指场地维护项目)进入商业化运营阶段，业主将根据阶段性服务需求选聘物业管理服务供应商”。言外之意，特发服务可能还不是场地维护项目的正式物业管理供应商。由此引发疑问，公司所谓的场地维护项目是否真实?即便项目是真实的，场地维护项目的后续收入是否具有较大的不确定性?

        运营能力仍待提高

        招股书显示，2016-2018年，特发服务应收账款周转率分别为3.84、4.67和5.40，同期存货周转率分别为88.94、163.96和236.93。特发服务近三年的应收账款周转率和存货周转率均逐年提高。

        与同行可比公司相比，特发服务的营运管理能力还是存在着很大的短板，亟待改善。

        2016-2018年，特发服务可比公司的应收账款周转率平均值分别为9.95、9.32和10.42，可比公司的存货周转率平均值分别为1903.58、690.34和716.90。可见，近三年，特发服务应收账款周转率几乎不及可比公司平均水平的一半，而存货周转率不及可比公司平均水平的1/3。

        特发服务应收账款周转率远低同业，或许与特发服务的经营业务占比有很大关系，公司服务业态包括园区物业、公共物业、商业物业、住宅物业等，其中，园区物业营业收入占比超8成。而可比公司绿城服务等住宅物业营业收入占比比较大，园区物业业务占比较小。

        随着市场竞争加剧，公司所管理物业规模不断扩大，如果特发服务的管理水平、组织模式、内部控制不能及时调整和完善，并提高应收账款管理能力，改善经营压力，那么，这将会对公司的经营业绩造成不利影响。

        毛利率下滑趋势难挡

        招股书显示，2016-2018年，特发服务的营业收入分别为36993.96万元、50759.60万元和69901.50万元，2017年和2018年分别同比增长37.21%和37.71%，业绩持续快速增长。

        让人意外的是，尽管特发服务的经营业绩呈逐年递增态势，但毛利率却连年下滑。

        据招股书数据，2016-2018年，特发服务的综合毛利率分别为23.98%、21.96%和21.05%。同期，对主营业务毛利贡献最大的综合物业管理服务毛利率分别为18.82%、17.52%和16.54%，而公司毛利率最高的增值服务业务也从2016年的74.87%下降到2018年的59.10%，减少了15.77个百分点。

        毛利率持续下滑，预示随着市场竞争加剧，企业主营业务受到冲击，盈利能力开始趋弱。造成特发服务毛利率持续下滑的一个重要原因是其主营成本在不断上升，侵蚀了其利润空间。物业管理产业属于劳动密集型行业，人力成本在主营业务成本中的占比较大。特发服务的主营业务成本亦是以人工成本为主。2016 -2018 年，公司人工成本占当期主营业务成本的比例分别为 63.96%、66.61%和 65.19%。而同样在创业板排队IPO的物业管理公司开元物业2016-2018年上半年人工成本占主营成本比例分别为55.20%、52.64%和53.64%。

        近年来，随着各地职工工资标准和社保福利水平的刚性调升，特发服务主要服务项目所在的珠三角、长三角等区域工资水平亦显著上升，工资薪酬年均增幅接近10%，公司面临着较大的用工成本上涨压力。

《电鳗快报》