据中原地产研究中心统计数据显示，截至7月24日，房企月内融资计划额度(包括境内融资和境外融资)已接近1800亿元，有望继续维持今年4月份以来，每月2000亿元以上的高位。

        “二季度大量房企大额度融资减少，对融资渠道较少的房企来说，压力很大。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，境外融资对于房企来说并不是主要资金来源，但却是在港上市房企的重要融资渠道，且面对即将到期的境外债务，这些房企不得不“借新还旧”。

境外融资已超3000亿元

        据申万宏源统计，今年上半年，中国房地产企业累计在境外新发和增发美元高息票据约385亿美元，同比增长28%，超过2017年全年发行额，相当于2018年全年发行额的八成，而同期到期的美元债额度约165亿美元。而就在7月初闻讯房地产信托融资将收紧后的一周里，又有约15家房地产企业火速在离岸市场发行了总计约50亿美元的外债以备粮草。

        由此，截至7月7日，中国房企累计境外融资已超过435亿美元，约为2990亿元人民币。加上近两周碧桂园、中国金茂等房企发布的美元债融资计划，这意味着今年年内，中国房企境外融资已超过3000亿元人民币。

        “过去两年，房企扩张较快，借了不少规模较大的债，由于受借款和还款周期的影响，很多房企今年的资金兑付压力都比较大。”同策研究院总监张宏伟在接受《证券日报》记者采访时表示，鉴于资金链压力，过去杠杆率比较高的房企可能出现资金链紧张的情况，下半年房企之间的并购案将会随之增加。

        不过，中信建投首席房地产分析师陈慎则认为，“此次融资政策更多体现为结构化调控和窗口指导，而不是‘一刀切’收紧。融资监管的意图在于通过控制融资来平抑部分城市土地市场热度，从而平稳房地产市场销售终端预期，降低房企未来潜在经营风险。”

高杠杆房企财务风险加剧

        “我们跟踪的30家在香港上市的中资房地产企业，平均净负债比率在2018年中期达到新高约100%后，2018年末回落至85%(2017年末90%)，预计今年中期可能重新反弹到90%以上，因多数企业上半年又加大了买地力度。”申万宏源在一份研究报告中表示，而整体的外债比例，预计从去年末的33%上升到今年中期的36%，拥有外债绝对额最高的三家公司为中国恒大、碧桂园控股、中国海外发展，外债占比最大的三家公司为世茂房地产、旭辉控股和禹洲地产。

        “境外融资方面，房企集中寻求海外融资，也将导致境外融资成本的上行，房企将同时面临高额融资成本及汇率波动的双重风险，未来利润增长的不确定性有所增加。”国元国际认为，未来房企境内融资将承受更大压力，银行同业授信方面也会更为谨慎，资金成本或有所上行，从而进一步提高房企的境内融资成本和融资难度。

        “从融资成本方面看，大部分房企的资金成本维持在4%-8%之间，平均约为6%。但7月份以来，美元债成本快速上升。”张大伟向记者表示，7月份，房企发布的美元债平均利率已达8%，其中多笔资金成本都超过10%，最高者甚至达到了15%。

        张大伟进一步表示，中型房企为了寻求规模发展仍在加大拿地力度，因此推动了房地产行业的融资需求加剧。不过，近期房企内部更关注资金链安全。一般会在销售回款可控范围内，进行拿地投资，以寻求安全。

        另有分析人士认为，大型房企由于信用等级较高、融资成本更低，日益主导土地和并购市场，而高杠杆的中型房企由于信用评级较低，融资相对较难，融资成本也高，因此陷入资金紧张的局面，小型房企则处境艰难，甚至卖项目求生。

        值得一提的是，申万宏源在一份研究报告中表示，高杠杆房企面临的财务风险再度上升。

《电鳗快报》