每日经济新闻(博客,微博)记者 吴若凡 每日经济新闻编辑 杨 军“要坚持农业农村优先发展，按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求，建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系，加快推进农业农村现代化。”这是十九大报告中对乡村振兴战略的描述。

  此前，国家发改委发布《关于实施“千企千镇工程”推进美丽特色小（城）镇建设的通知》；国土部和住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，并确定第一批13个试点城市……各项推进乡村建设的政策陆续出台。

  在此背景下，万科、碧桂园、恒大、华润和蓝城等龙头房企纷纷开始面朝乡村，以特色小镇建设、乡村扶贫、田园综合体建设等入手，计划在这个人口规模近6亿的领域有所施展。

  房企此举是何用意？若将乡村建设视为房企多元化转型的尝试，那么这片领域的门槛高度和市场容量到底有多少？房企又将面临怎样的挑战和未来？《每日经济新闻》记者试图通过系列采访来解析房企的乡村策略。

  多元化发展寻求价值

  房地产“天花板”是5年前的一种论调，但房企榜单却被不断刷新。克而瑞数据显示，2017年前三季度，房企TOP3的销售门槛已经被抬高至3600亿元。与此同时，房企通过多元化发展，不断向其他领域寻求价值。

  在政策支持和消费升级情况下，不少房企开始尝试涉足乡村建设，试图在乡村振兴战略中找到适合自己的位置。例如，今年首涉乡村改造的万科服务，将参与“特色田园乡村”首批试点；碧桂园则在开展“精准扶贫美丽乡村建设”系列工作的同时，通过“南粤村庄（整治）规划”的志愿行动、规划设计大赛等方式，参与乡村建设的整体布局；恒大也与多个县乡镇政府签约，建现代农业观光旅游养生特色小镇、都市田园综合体、幸福新农村等项目；华润则利用企业资源解决“三农”问题，通过希望小学、建设田园综合体的方式参与乡村建设；蓝城则以农业为核心，做产业化，做特色农庄，进而植入养老和文化旅游资源。

  的确，在占全国总人口42.65%的农村（智研咨询2016年统计数据）酝酿项目的价值不容忽视。蓝城中国董事长、绿城中国董事会联席主席宋卫平曾表示，农村只有导入城市里的人流、物流、资金流、信息流、文化流，才能有改变。

  “中国乡村建设的潜力巨大，的确引起房企关注。”安居客房产研究院首席分析师张波直言，目前，政策和制度层面对乡村建设提供了良好保障，房企进入乡村建设，可同步享受诸如贷款优惠支持、拿地优惠条件、税收优惠等政策红利。

  领易咨询总裁邹毅则表示，现在乡村普遍存在产业空心化问题，通过养老和文旅方式，将盘活原有的土地，也能满足现代人的消费需求。

  当房企寻找新的业绩增长和企业规模的拓展途径时，从长远来看，乡村建设给开发商的确能带来更多的业绩增长想象空间。不过张波认为，这短期内无法成为房企业绩增长的重要支柱。

  乡村运营面临挑战

  盘点当前房企涉足乡村建设的模式，《每日经济新闻》记者注意到，从参与乡村整治规划、涉足乡村服务，到建设田园综合体、建立特色小镇等，房企各有各的“招法”。

  “以万科、碧桂园、绿城为例，其背景和目的也有差异。”张波指出，万科参与乡村改造运营，是响应十九大提出的乡村振兴战略，有一定政策层面的意义；碧桂园的核心还是扶贫公益，并不以盈利为第一目的；而绿城的田园综合体建设，则有盈利预期，这也使得不同模式的实际运营差异很大。

  但无论哪种模式，在张波看来，理想状态下，都应该是多赢。即房企可以发挥市场化运营和规模开发的经验，在乡村营建、乡村旅游、乡村服务上，更好地提高建设效率，加速“城市反哺农村”的实现。

  而在此过程中也出现一道难题。邹毅直言，如果房企涉足乡村不以产业为前提，这既不是政府愿意看到的，“地产化”也会让产业不容易盘活，将加速乡村产业空心化。

  “实际上，通过文化消费旅游带动乡村经济，产业做起来了，地产配套会自然好起来，并带动房地产发展，这才是正向逻辑。”邹毅表示。

  宋卫平则表示，如果做小镇而对中国的农业不了解，根本做不起来。做小镇必须把农业放在第一位，农业里的第一位是原住民，农民应放在第一位。除此之外，还有环境和生态的保护，不能占用太多的土地资源，以及农业生产的重新设定。

  张波还指出，目前房企进入乡村建设还面临融资和运营两道难题。涵盖乡村建设的开发、配套设施建设、基础建设、公共服务设施、产业导入等各个环节的融资，影响房企参与乡村建设的稳定性和持续性，这主要体现在现金流的稳定程度上，而这也可能是中小企业与大型企业的一个明显差距。

  “从运营方面来看，虽然不少房企有着丰富的文旅地产、商业综合体运营经验，但是乡村运营和城市运营存在着极大的差异性，如何把城市运营的经验有效运用到乡村中去，也是一个不小的挑战。”张波指出。