严控房企发债用途

今年一线及热点城市在限购、限贷、限售等调控政策下，房企销售出现些许波动，但大部分房企对下半年的销售前景并不悲观。约有近10家房企上调了全年业绩目标，企业整体销售业绩表现良好，回款不错。

但部分房企在资金方面仍有压力。受调控影响，房企融资渠道不断收紧。从房地产行业发行债券募集资金的情况来看，2016年前三季度地产行业债券发行金额及只数较多，如2016年一季度发行金额总计3978亿元，2016年二季度为2713亿元，2016年三季度再度上升至3366亿元。相比之下，2017年一季度发行金额仅为649亿元，二季度为1135亿元。

  “从二季度开始，房地产境内发债略有松动，但总量和募资用途控制严格。”某研究员表示，从3月开始，房地产行业信用债的发行量有所增加。比如，万科和金地，7月各发行了40亿元公募公司债。不过,募集资金用途依然不得用于购置土地，只能投向非房地产业务，并且需要进行专户监管。同时，住宅类房地产公司债目前审批非常严格，多数是之前的批文快到期才允许发行。总体来看，虽然住宅类房企发债不是完全不可能，但总量和质量控制比较严格，发行总量与之前高峰期不可同日而语。

   从房企负债来看，房玲表示，上半年末，165家房企总有息负债为51619亿元，较期初上升17.3%。一般情况下，房企规模与负债规模呈正相关关系，上半年末，有11家房企的总有息负债超千亿元，较2016年末增加4家。

开辟多元化融资渠道

事实上，在国内房地产融资收紧之下，海外发债是部分房企依赖的通道之一。据某研究中心统计，重点房企融资监测数据显示，上半年重点房企海外发行优先票据高达183亿美元，合计人民币1242亿元，而2016年全年仅合计约人民币295亿元。其中，中国恒大上半年发行101亿美元海外优先票据，替换了原有永续债。扣除恒大的影响，上半年其余企业发行优先票据仍然超过550亿元，是去年全年的两倍多。

某分析员表示，2017年中资房企美元债融资呈现爆发式增长，主要包括两方面原因：一是2013年和2014年发行的债券多在2017年和2018年赎回或到期，再融资需求推动2017年房企大量续发；二是2016年9月以来国内市场房企融资环境收紧，倒逼企业转向海外市场筹集资金。

“综合来看，2017年上半年房企的偿债能力较2016年末有所下降，但基本属于稳健水平。”她表示，随着信贷持续收紧，房企面临的融资形势严峻。在此背景下，积极推进金融创新，开辟多元化融资渠道对房企而言尤为重要。

某分析师表示，在融资渠道收窄的大环境下，资产证券化作为金融创新工具，在房地产企业融资发行方面具备诸多优点，拓宽了融资渠道，降低整体融资成本，提高了融资便利，是我国房地产行业发展的趋势所在，同时助推房企由重资产向轻资产模式转变。

他称，开发商可以等商业项目运营成熟后，通过出售、分散和打包设立相应ABS产品在公开市场出售，引入投资人、资产管理人和托管人，从而实现资金快速回笼、周转，提高资金再利用效率和公司再融资能力。与此同时，房企可持有部分ABS份额，同时享受分红和物业升值收益，改变传统的“快进快出”经营模式，实现向“轻资产、重运营、多元化”的转型。在租赁市场试点放开的背景下，通过REITs类ABS有助于提高租赁企业的租金回报率，大幅缩短资金回收期限，有利于房地产租赁市场快速发展。