市场默认房价“天花板”预售价格不超过8万元/平方米被打破。

  近日，北京市住建委放松高价盘预售证审批，丰台区北京金茂府、招商中国玺和华润昆仑域三个项目预售证获批，预售价格均在9.5万元/平方米左右。

  对此，克而瑞地产研究表示，今年以来，北京房地产市场调控政策成效显著，房价环比不增长调控目标已经阶段性达成，此时适度放开高价盘也属合理，可以有效应对主城区房源匮乏，缓解供不应求的矛盾。况且，3个高价盘集中获批预售也仅是个案，不等于调控出现转向信号。

  高价盘成交208亿元

  事实上，今年以来，北京“8万元+”高价盘成交金额并不低。

  根据亚豪君岳会向《证券日报》记者提供的统计数据显示，截至8月14日，今年年内，北京“8万元+”新盘成交1104套，成交均价97241元/平方米，成交金额约为208亿元。

  由此可见，与去年同期相比，北京“8万元+”新盘成交价实际上在走低，因此在售项目销售情况较好。据克尔瑞近期发布2017年1月份－7月份中国别墅市场网签额排行榜显示，在“8万元+”项目成交中，由首开、保利、龙湖打造的景粼原著排名北京第一，全国第四。

  对此，景粼原著相关负责人向《证券日报》等记者表示，景粼原著作为北京“8万元＋”的项目，已经入市一年多，属于在售改善型别墅产品，从板块内供应看，孙河区域未来也将不会再出现与景粼原著同量级产品业态规划，因此形成新财富阶层聚集地。

  《证券日报》也注意到，今年前7个月，景粼原著成交金额达17亿元，成交均价为83781元/平方米。此外，首开华润城成交金额达5.6亿元，成交均价为89343元/平方米。

  对此，亚豪机构市场总监郭毅向《证券日报》记者表示，鉴于有很多高端项目都在排队取证，虽然这些项目一旦取证，将会很快销售，但并不一定会快速反映在网签数据上。

  改善需求供应紧缩？

  值得关注的是，“3·17”调控政策以来，“商品住宅预售价格每平方米不得超过8万元”成为压在房地产开发商头上的一条红线。

  8月8日，北京市住建委挂出三个商品住宅项目：丰台中国玺住宅预售价格最高为96023元/平方米、北京金茂府住宅预售价格95000元/平方米、昆仑域住宅预售价格最高为95705元/平方米。 

  易居研究院研究总监严跃进表示，此前管控和稳定房价有关，而近期对于此类房源放松，本质上是对于具体项目进行了具体的政策对待，这也有助于释放更多的房源。 

  对此，另有业内人士称，从2016年及2017年的土地供应来看，北京五环内可售住宅仅4.39万平方米，全北京范围内，不受“70/90”限定地块仅4宗，住宅面积不受限定的改善型住宅仅有85万平方米，仅占整体市场的1/4，改善产品越来越少。未来大批住宅以自住房为主，且开发商高度自持。

  另有数据显示，从2014年到2017年，改善市场的供需比从2.5降低至0.6，平均10个购房者争夺6套房源，不断增长的改善需求让市场日益供不应求。而从北京的土地供应来看，五环内别墅土地零供应，且六环外土地供应也较为稀少，北京改善型土地供应进入饥荒时代，“低供应高需求”成为改善市场“新常态”。

  对此，郭毅表示，从未来供应趋势来看，截至目前，北京成交的23宗可售商品住宅用地当中，容积率在1.6以内的达9宗，这些地块当中也有出产别墅产品的可能，因此明年别墅市场供应预计会出现转机。此外，在这其中部分地块执行“90/70”政策，预计会出现一些“小户型+别墅”的混合型社区项目。