目前，中国一线城市房价高企，先后推出了一系列的限购政策抑制房价。另一方面，人民币逐步贬值之势已趋于明显，越来越多的高净值人士和中产阶层在国内寻找不到更好的投资渠道，担心自己钱袋子贬值，于是纷纷将目光投向海外，开始考虑海外房产投资，希望分散投资品种风险的同时，也可以分散货币风险。那么，在对海外房产进行投资之前，有哪些东西是需要我们了解的呢？海外买房与国内买房相比，回报率如何？到底买哪里的房子投资性价比最高呢？今天小7就给大家来说一说。

海外买房有哪些费用？

首先，无论投资哪里的房地产，无论房价多少，都需要先了解一个非常重要的概念——投资成本。海外房产的投资成本有两个部分，一次性成本和持有成本。

一次性成本，包括过户费、律师费、房屋检查费、贷款手续费等。

我们以美国购买二手房为例，中介费是卖房人支付，对于想要买房的人来说，上述几项的成本加在一起，一般不会超过1.5%；如果是购置新房，还需要额外支付产权转让费，类似于我们国家的印花税，费率大概在1.5%-2%。也就是说，购置新房的一次性成本，大概在3-3.5%之间。

房产持有成本，包括房产税、房屋保险、物业费（针对公寓和联排，别墅House一般不会有）、维修维护费。

我们还是以美国为例，房产税以政府给出的房产评估价格作为基数，各州按照1%-3.5%的税率进行征收；意外险的支出费率大约是千分之一；由于国外人工费较高，物业费相对于国内贵很多，平均水平都在每月每平3-5美元，如果是纽约的公寓的话，最贵会达到每平10美元（原来买得起房，交不起物业费是真的）；房屋的维修维护费大概是500-1000美元/年。

除了美国之外，中国投资者比较喜欢的海外置业国家还有加拿大、澳洲。

在加拿大，比如华人比较喜欢的温哥华、多伦多买二手房，一次性的交易成本大约是2%，而如果你要购买新房，还需要再加5%-7%的消费税，总成本在7%-9%。

持有成本方面，加拿大的物业费、保险等与美国成本差不多，但房产税会比美国低很多，大概在0.35%-1%之间。

澳洲房产的交易费用较高，成本大概在4.5%-5%左右，由于没有房产税，持有成本则相对较低。但是澳洲置业有一个与美加不同的政策，没有当地身份的购房者只能买新房，这是需要特别注意的。

海外买房投资，优先选买什么样的房？

当然，这些支出相比房价来说，都是小钱，投资房产最大的支出毋庸置疑就是房价了。无论你想在哪里买房，是纽约、洛杉矶，还是西雅图、休斯顿，不同价位，不同预算，都有不同的目的地和投资方式可供选择。

原则上来说，在任何一个地方买房子，首先要挑主流区域，然后在主流区域当中选择主流价位，不要想着一分价钱一分货，只可着贵的买。如果价位太高，可能几年下来，转手也会比较困难，毕竟海外房产投资最大的意义还是在于变现后资产的增长，想要坐拥豪宅成为百年业主的土豪，不在我们讨论的范围内哟。

海外贷款买房后出租，租金足够月供吗？

在了解了成本之后，很多投资者可能想说，在中国投资房产，最好的增值方式就是贷款，除了享受房产整体价值的上涨，加入了杠杆的借债投资，更会进一步提升整体收益率。那么，在国外贷款买房，然后再出租，租金收益是否可以抵消贷款的月供和刚刚列举的那些持有费用呢？

我们还是先以美国为例。目前贷款首付40%，贷款利率4.2%（加息之后有可能在4.2-4.5%之间），整体算下来，由于利息支出较多，如果按照最低贷款成数，是无法实现以租养贷的。除非投资者将首付比例提高到六到七成才可以。不过，房子最终能不能租出去，最重要的一点还是决于你买在哪里。空置率低的区域，比如大学附近，都是以租养贷不错的选择。

相比美国，加拿大则“友好“得多。目前首付最低35%，贷款利率2.2%。由于利息较低，基本上通过租金是可以抵充掉房屋的贷款利息和持有成本，甚至可能还会剩下些现金流。

我们帮大家粗略的算了一个帐，相比于贷款买房需要额外付出利息成本，如果是全款购房再出租，100万美元左右的房产，净回报率每年可以达到2%；50万美元的房产，净回报率在3%左右；如果是30万美元的房产，一般可以达到5%以上。

如果是在加拿大，同样是50万美元等值的房产，可以买到已个两卧室的公寓，租金回报率大概能达到4%。澳洲贷款虽然利息也在4%以上，但好在持有成本低，租金回报率介于美国和加拿大之间。

虽然对比来说，加拿大的出租回报率相对更好一些，但从投资角度来看，我们不能只考虑现金回报率这一个因素，毕竟房产投资是个长期投资，而加拿大的房价最近几年已经有了每年8-9%的高速增长，长期来看，是否还适合长期投资呢？别墅可能适合，但是公寓，长期的抗风险能力就不一定那么好了，这一点，也是需要下手之前综合考虑的。

最后，提醒大家记住以下三点，再做海外买房计划！

1.房产，向来是个抗通胀的产品，但像近几年中国楼市这么疯狂生长的态势，在海外房产上并不常见。所以投资前要有心理准备，一定不要妄想北上深这种每年涨个30%的“中国速度“。短期投资一定是不推荐的，买入卖出的过程中，总成本大概在房价的10%左右，除非房价涨幅超过这个数值，否则没赚到就离场，一定是不划算的。

2.不是所有的海外房产都值得投资。海外房地产投资，选择货币长期坚挺和长期稳定的国家进行投资，才可以很好的避险。目前美元刚刚加息，汇率坚挺，也刺激更多的资金回归美国，流入到房地产市场。如果资金比较充裕，海外置业投资在当下，美国是不错的选择。

3.海外买房还要注意政策风险、汇率风险、利率风险、法律风险等。例如澳大利亚和加拿大温哥华，都相继出台了限制海外投资人投资的政策，这是一个市场上升到一定阶段后必然出现的情况，投资前一定要了解当地最新的置业信息。

中国自古就有“居者有其屋”的说法，投资房产，也是近几年中国投资者做出的最正确的选择，没有之一。海外买房投资，虽然也不复杂，但相比于其他的金融投资工具来讲，“入场“之前要了解的信息有很多。毕竟是一大笔支出，建议各位出手之前多多咨询专业人士的意见，切不可盲目听信”30万人民币拥有海外国籍“之类的虚假广告，做足功课再出手，才能实现我有一所房子，面朝大海，春暖花开。

更多针对性的问题，可以直接咨询我。关注“7分钟理财”微信公众号www7mincomcn，直接留言，我会帮你分析分析，让不卖产品的独立顾问，给你最客观专业的建议。