文/DT财经 唐也钦

　　苏州打响二线城市限购第一“炮”?

　　传了好几天，苏州限购终于靴子落地，成为首个重启限购的二线城市。

　　8月11日下午，苏州市人民政府新闻办公室官方微信公众号“苏州发布”称，苏州市政府新出台了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，在土地出让、房贷、非苏州户籍居民购房方面有一些政策调整。

　　据业内人士说，限购政策早就制定好，只是要等南京方面的消息。

　　果然，苏州与南京两个领涨全国的二线城市在同一天发布了楼市新政。这样的效果确实比较震撼，消息一出，DT君立马收到好几条推送，惊呼二线城市楼市收紧，拐点到来。

　　但DT君半天没搞懂，苏州为什么现在重启限购?毕竟，苏州房价走势平稳如下图：

　　自4月之后，不管是新房跟二手房，价格都比较平稳，二手房的价格在7月还出现了微跌。

　　从库存来看，尽管在去年5月后苏州楼市的待售面积出现了大幅下滑，直接进入近几年最低水平。但是进入今年8月后，待售房屋面积出现大幅上升，又重回去年5月高点时的水平。

　　既然近几个月苏州楼市也没那么火爆，库存还重回高点，为什么偏偏选在这时候出台限购新政?

　　别看限购了，重点应该是土地!

　　心怀疑惑，重新研究了实施意见原文。恩，这次出台政策重点不在限购吧?

　　先看看受到媒体重点关注的限购到底怎么限的：

　　易居研究院研究总监严跃进表示：“这个政策不能说是完全意义上的限购，至少还是允许购买首套的。从效果来说，不排除部分有购房资格的外地人近期会加快购房，因为担忧政策有变动。”

　　不过，严跃进也认为，苏州潜在的购房需求非常大，近期房价下滑更多是结构性因素，背后推动房价的因素并没有变，包括市场预期、资金流动、供求关系等。政策的打压也是从中长期来看的，短期的降温不能影响中长期房价继续过热的走势。

　　DT君划到了重点——中长期，那么当下比较紧急的是啥?

　　从实施意见对所有15条政策的排序来看，限购排在第7条。前3条是啥?都是土地!

　　① 明确要加大土地供应，今后三年市区住宅用地供应计划每年确定400公顷左右(这是告诉群众们不要方，未来几年会有更多房子);

　　② 调整土地供应条件，提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付款比例;

　　③ 引导土地出让理性竞价，竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)的，中止网上竞价，转为“一次报价出让方式”进行竞价，在这个环节，按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人(这是正式向地王说拜拜吧)。

　　要知道，南京此次的新政重点也是关于土地。

　　于是有了这个段子：曾经，拿地是一门“公关学”;后来，拿地变成一堂“专业课”;再后来，拿地开始了比胆魄;而现在，拿地却成为了一项“博彩业”(南京与苏州同时出台新政，南京土地或将通过摇号决定谁获取，而苏州或将在报价中取一个距平均值最近的作为得主)。

　　为啥都跟土地过不去?

　　今年的土地实在太火了。

　　国土资源部公布的今年上半年国土资源主要统计数据显示：全国31个省(区、市)中，有22个省份土地出让价款同比增加，浙江、安徽、海南、广东增幅较大;上半年，全国土地出让面积和成交价款分别为9.15万公顷和1.32万亿元，同比分别增加0.1%和24.8%。

　　DT君注意到，土地出让面积同比仅增加了0.1%，可是成交价款同比增幅达24.8%，拉高价款的正是这半年来四处轰炸的地王们。

　　中国土地勘测规划院发布的《2016年第二季度全国主要城市地价监测报告》显示，二季度各地上报异常交易地块75宗，比去年同期增加了37宗，这其中成交单价创新高的有11宗，是2014年以来单价创新高地块出现最多的季度。

　　啥是异常交易地块?这里是指招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创新高的房地产用地。

　　根据中原地产研究院的报告统计，上半年各热点城市拍出地王的数量如下：

　　密集出台调控新政的苏州、合肥、南京都名列前茅。

　　苏州这么火爆的土地交易场面，跟已经开始平缓下来的房屋交易市场并不匹配。DT君认同中原研究院在7月月报中的解释：

　　当前部分城市的土地热潮，已经难以用当前的市场数据来解释其未来盈利空间。房企或更多从生存角度而非盈利角度在创造这波地王潮，一方面新房市场整体规模终将逐步缩小，而城市严重分化又逼迫房企不得不集中争抢有限范围内的城市土地资源。对于未来，或者抢占更大的市场规模，或者寻求多元的盈利空间，成为房企生存下不得不选择的发展方向。

　　从其一直保持高于平均水平经济发展情况来看，苏州当然是一个很有优势的二线城市。

　　同策咨询研究总监张宏伟认为，与一线城市相比，苏州、南京、合肥等二线城市在遭遇市场调整时，高价土地项目会面临操作层面的风险，而采用提高首付比例、降杠杆控制地王等措施来减缓这类潜在的系统性风险。

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