【《财经》记者 焦建/文】除不可建商品房及住房建设外，广州市600多平方公里的集体建设用地如何以出让、出租、转让、转租、抵押的形式进入建设用地市场，已有了清晰的地方版本。

8月6日，由广州市政府办公厅印发的《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》（下称《办法》）正式公布。在十八届三中全会提出农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革的要求后，广州此次的地方性规定，成为至今不多的落地案例之一。

除不得用于商品房开发和住宅建设外，广州新版《办法》亦再次给集体建设用地流转设立了系列门槛，包括产权明晰，完成集体建设用地权属登记；符合土地利用总体规划、城乡规划；符合产业政策和土地供应政策，严格土地用途管制，严控新增集体建设用地规模等。

据公开资料显示，目前广州600多平方公里的集体建设用地的利用一直存在无序及低效的双重问题。近十年来，广州农村人口减少50.6%，建设用地反增74.7%，农村人均占用建设用地是城市的近4倍，而土地收益亦只有城市国有土地的1/10。

此前，《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》已于2011年9月19日公布施行，到2014年9月19日有效期满。但在实施期间，广州并没有一宗成功入市的集体土地流转案例。

广州市社科院一位相关研究人员撰文指出，广州市集体建设用地流转中存在如下问题：一，由于集体建设用地产权问题，导致其价值难以显现，产业整体档次偏低；二，经营和使用主体注重短期利益，导致土地使用强度低；三，缺少法律保障，收益分配制度不健全，导致流转矛盾频发；四，缺乏保护农民权益的机制；五，没有出台集体建设用地流转的管理措施和办法，导致政府管理缺乏依据。

除此之外，《财经》记者还获悉，国土资源管理部门未把集体建设用地纳入城市建设规划和土地年度利用计划，规划编制工作滞后，集体建设用地的确权工作缓慢，这些因素亦导致广州集体建设用地在政策已出台后进展缓慢。

针对这些问题，经过公开征求意见的新版《办法》提出了一些针对性的规定：例如集体建设用地流转不能私下交易，而要在区一级农村集体资产交易服务机构或市公共资源交易中心等交易平台进行；工业用地和商业、旅游、娱乐等经营性集体建设用地，以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当在区一级农村集体资产交易服务机构或市公共资源交易中心招标、拍卖或者挂牌公开出让、出租，并取得区一级农村集体资产交易服务机构或市公共资源交易中心的成交确认书或中标通知书。其他用途的集体建设用地使用权的流转则可以采用协议方式进行。

为防止集体建设用地被低价转手，《办法》规定集体建设用地使用权的出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的30%。转让集体建设用地使用权，还要向县级以上政府土地行政主管部门如实申报成交价格。

集体土地流转所获得的收益，将归拥有集体土地所有权的集体经济组织成员所有，纳入其集体财产统一管理，村集体经济组织应按重大事项决策程序明确缴存比例并存入规定的银行专户，专项用于集体经济组织成员的社会保障支出，不得挪作他用。

为规避投资者可能遇到征地投资“打水漂”的风险，《办法》提出，集体建设用地所有权在约定出让、出租年限内不得收回土地使用权。确因法定或约定原因需要解除合同、提前收回土地使用权的，集体建设用地所有权人应当按照有关规定，对集体建设用地使用权人给予合理补偿或根据合同约定补偿。另外，租期快满时如果租地者还想续租，最迟要在合同期届满前一年内跟“地主”进行协商，按规定再重新签订合同、支付土地出让金或租金。

此外，如果在租用土地期间征地，征地主体要依法给“地主”补偿，而“地主”要按照合同约定，给予集体建设用地使用权人补偿。

为了避免之前出台的试行办法最终因为缺乏细则难以“落地”的问题，广州市国土资源和规划委员会将依据该《办法》制定流转交易登记管理细则、集体建设用地使用权流转合同示范文本等配套文件。

链接：《广州市人民政府办公厅关于印发广州市集体建设用地使用权流转管理办法的通知》

http://www.gz.gov.cn/gzgov/s2812/201508/8e340724c1304b0785ff0db112dc5ca1.shtml